CBRE2020CRE大有可为

世邦魏理仕的研究人员表示，经济和就业市场的增长，加上低利率和强劲的消费者信心，预示着又一个强劲的一年。在经济增长、就业市场强劲、低利率和消费者信心强劲的推动下，世邦魏理仕对2020年商业地产的预测显示，来自办公、零售、物流等领域的收入将会增加。003010指出，贸易谈判和即将到来的选举仍存在潜在的不确定性，但不足以对未来一年华创大部分行业产生重大影响。

消费者信心满满，制造业的颓势似乎触底，利率在下降，各国政府的支出都在增加。与英国的贸易战是不利因素，但即使最近也有所缓和。我对2020年越来越乐观，”CBRE全球首席经济学家兼美国研究主管理查德巴克汉姆对这位商业地产高管表示。

预测重点关注2020年资本市场和六大房地产板块的运行轨迹，包括写字楼和居民、工业和物流、零售、多家庭住户、替代品和数据中心。Barkham表示，他们预计将根据需求在办公、零售和多家庭等资产类别中看到灵活性。报告还预测，2020年交易量和资本化率将保持相对稳定。

报告认为，2020年商业地产产生的稳定回报将更具吸引力，届时全球债券收益率有望保持极低水平，而股市可能波动更大。世邦魏理仕预计，投资将达到4780亿至5020亿美元，与2019年相比略有下降5%至10%，但仍足以使其成为有记录以来最强劲的年份之一。

资本市场有一个方面有望改善，那就是外资，在2019年回调后会反弹。大多数外资会在“避风港”核心市场寻找资产。

“对冲美元的成本已经下降。海外投资者，如韧性和持续增长，主要从事房地产行业，”巴克汉姆告诉CPE。

按部门预览。

办公室和占用者：CBRE预测，由于办公室就业人数从约1.5%下降到0.3%，中国的空置率将略有上升，租金增长将放缓至1.6%。就业市场增长最快的是德克萨斯州-奥斯汀预计增长2.4%-达拉斯-沃斯堡增长1.9%，休斯顿增长1.6%。科技职位正在推动奥斯汀和其他市场许多新办公室的建设。旧金山；盐湖城；加利福尼亚州圣何塞；净吸收率高的市场包括圣何塞、盐湖城和奥斯汀。由于建成的新办公室数量较少，预计洛杉矶的租金涨幅最大。

在灵活办公部门，2019年的预期下滑主要是由于2020年WeWork IPO不佳事与愿违的13%的增长，CEO下台，从23%左右下降。但CBRE预测，到2020年底，在运营模式完善的柔性运营商的带领下，柔性办公室的库存应该在8700万平方英尺左右。当业主寻求对冲风险时，他们明年可能会更好地控制建筑的扩张和收缩业务。

工业和物流：CBRE预测，由于几个市场的空置率极低且空间有限，2020年净吸收率将下降。预计空置率将维持在历史低位附近，世邦魏理仕的续约率高于正常水平，尤其是空置率最低的市场。正在建造新建筑的市场可能会有更高的租金。新的甲级仓库和小型轻工业仓库的租金正在上涨。值得关注的市场包括二级市场，如北卡罗来纳州夏洛特；辛辛那提；丹佛的路易斯维尔；俄勒冈州波特兰市；圣路易斯；还有佛罗里达州的坦帕。

零售：明年消费者可能会更加谨慎，但重返商场的一批人是青少年，其中一些人是z世代的一部分，他们将在线研究和互动与店内体验相结合。他们可能更注重健康、美容和健身，越来越多地使用弹出窗口来测试新市场和新品牌。CBRE预计到2020年将在全国开设数千家新店，包括在线品牌。苦苦挣扎的购物中心正被改造成一个多功能的市中心，提供多家庭住宅、酒店、办公室、共享工作空间、体育设施、活动、娱乐和休闲以及教育目的的公共场所。由于新项目相对较少，预计租金和净吸纳量将略有增加。

多户：由于新增供大于求，空置率上升20个基点至4.5%，租金涨幅达到2.4%，远低于2.6%的长期平均水平。预计行业将降温。开发者将保持活跃。预计完成量接近2019年，增加约28万台。郊区市场也在发展，由于空置率下降，租金增速较高，预计明年将超过城市。预计2020年表现最好的前四大市场是奥斯汀、亚特兰大、凤凰城和波士顿。较小的市场，包括新墨西哥州的阿尔布开克，预计也将超过4%或更多的租金增长。阿拉巴马州伯明翰；科罗拉多州的科罗拉多斯普林斯；北卡罗来纳州格林斯博罗；田纳西州孟菲斯；俄亥俄州代顿；还有亚利桑那州的图森。

世邦魏理仕(CB Richard Ellis)指出，2019年在纽约、加州和俄勒冈州制定的新租金法规预计将在2020年扩展到伊利诺伊州和华盛顿州等其他地区。由于新的租金管制，纽约和洛杉矶等一些地区的投资减少了。

替代：对自助资产、数据中心、医疗办公室、生命科学设施、高级住宅和学生住房等替代资产的投资从200增加到现在。

数据中心：预计到2019年，主要市场的新数据中心容量将增加17.3%。这些市场-亚特兰大，芝加哥，达拉斯-沃思堡，纽约三州，北弗吉尼亚，凤凰城和硅谷-所占份额超过2018年创纪录的年度吸纳量的56%。预计这些市场的竞争将在2020年加剧，从而形成激进的租赁情景。随着该行业对5G和其他新技术的整合做出回应，二级和三级市场的需求可能会上升。